A. Definição de condomínio
Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e frações autónomas.
1) Quais são as partes comuns1 ? - Artigo 1421º Código civil
(a) São comuns as seguintes partes do edifício:
I - O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
II - O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
III - As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
IV - As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
(b) Presumem-se ainda comuns:
I - Os pátios e jardins anexos ao edifício;
II - Os ascensores;
III - As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
IV - As garagens e outros locais de estacionamento;
V - Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
2) O que é que o condómino tem em propriedade exclusiva? - Artigo 1420º Código civil
A fração que lhe pertence.
Conclusão:
Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.
- Frações autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
- Partes comuns (Propriedade de todos)
O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal.
1 O Título constitutivo da propriedade horizontal pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
B. Definição de propriedade horizontal
Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as frações se encontram autonomizadas, ou seja, são distintas, isoladas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.
1) Quais os documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade horizontal?
- Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as frações autónomas respeitam os requisitos legais;
- Caderneta predial emitida pela Repartição de Finanças;
- Certidão do registo predial emitida pela Conservatória do Registo Predial.
2) O que é o título constitutivo da propriedade horizontal? - Artigo 1418º do Código civil
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal. Este documento é formalizado por escritura pública.
Neste documento tem que ser feita a descrição das várias frações do prédio, sendo fixado o valor de cada fração expresso em percentagem ou permilagem.
Exemplo: "A fração H tem 3 assoalhadas, uma casa de banho, cozinha, um hall e uma varanda, tendo o valor de 12 mil contos, correspondendo a uma permilagem de 20".
O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
I - Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;
II - Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas.
III - Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
C. Questões práticas
1) Quem deve obedecer às normas do título constitutivo?
Todos os condóminos.
2) O título constitutivo pode ser modificado?
Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da ata assinada por todos).
3) Se o título constitutivo nada disser quanto ao fim a que se destina qualquer fração é possível fazer a alteração do uso?
Sim, com as seguintes condicionantes:
I - Deliberação da assembleia de condóminos aprovando a alteração por maioria de 2/3;
II - Licença de alteração de utilização emitida pela Câmara.
4) O título constitutivo pode ser declarado nulo?
Sim, desde que atribua às frações fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara ou se não fizer a individualização das frações ou não lhes atribuir valor.
A nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal pode ser arguida pelos condóminos e pelo Ministério Público, desde haja participação de uma entidade pública responsável pela aprovação ou fiscalização das construções.
5) A casa da porteira, fração comum, pode ser arrendada a outrem?
Pode, desde que continue a ser tratada como coisa comum. Todavia, o arrendamento da casa da porteira com duração limitada, com destino à habitação carece de deliberação da assembleia de condomínio,com uma aprovação de maioria dos votos representativos do capital investido, uma vez que se está perante um ato de administração ordinária.
6) Essa fração só pode ser arrendada para habitação?
Não, a fração autónoma destinada à casa da porteira pode ser arrendada com outro fim. Contudo, tal implica uma deliberação da assembleia de condomínio, ao abrigo do disposto no artigo 1422.º n.º 4 do Código Civil, cuja alteração carece de ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Se o título constitutivo mencionar o fim a que a casa da porteira se destina, este só pode ser alterado por unanimidade dos condóminos reunidos em assembleia.
7) O título constitutivo da propriedade horizontal pode estabelecer normas contrárias à lei?
As normas do título constitutivo podem complementar a lei ou, em certos casos, afastar-se dela mas apenas com a permissão da lei; tem assim que respeitar sempre a lei.
Nas situações não previstas na lei, podem os condóminos deliberar como funcionar e gerir o prédio.
